68歳で不動産を売却する時の注意点は？後悔しないための準備も解説

東住吉区ブログ 2025.08.13

#解説 #任意売却 #買い替え #土地売却

筆者内藤雄至

お客様のご予算やご希望に寄り添ったご提案を心がけており、無理のない範囲でご満足いただける取引を目指しています。売却時にはできる限り高い金額でのお取引ができるよう、最善を尽くします！

不動産を売却する際には、法的および税務的な側面で特に注意が必要です。以下に、主なポイントを詳しく解説いたします。

1. 判断能力の低下と売却手続き

高齢になると、認知症などにより判断能力が低下する可能性があります。判断能力が不十分な状態で不動産を売却することは、法的に無効とされる場合があります。したがって、意思能力がしっかりしているうちに売却手続きを進めることが重要です。もし判断能力に不安がある場合は、成年後見制度の利用を検討することも一つの方法です。成年後見制度を利用することで、後見人が代理で売却手続きを行うことが可能となりますが、手続きには時間と費用がかかるため、早めの対応が望ましいです。

2. 譲渡所得税と特別控除の適用条件

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税および住民税が課税されます。特に、自宅を売却する際には、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。この特別控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

条件	内容
居住用財産であること	売却する不動産が自ら居住していたものであること。
売却前に3年以上空き家でないこと	売却前に長期間空き家であった場合、適用外となる可能性があります。
過去2年間に同様の特例を受けていないこと	過去2年間に同じ特別控除を受けていないことが条件となります。

これらの条件を満たしているかを確認し、必要な書類（売買契約書、登記簿謄本など）を準備した上で、確定申告を行うことが必要です。

3. 健康保険料や介護保険料への影響

不動産売却による譲渡所得は、翌年度の健康保険料や介護保険料に影響を及ぼす可能性があります。特に、後期高齢者医療制度に加入している場合、所得の増加により保険料が上昇することがあります。具体的には、所得に応じて保険料が計算されるため、譲渡所得が増えると保険料も増加します。これを防ぐためには、特別控除を適用して譲渡所得を圧縮することが有効です。譲渡所得がゼロであれば、保険料への影響はありません。

以上のポイントを踏まえ、不動産売却を検討する際には、法的・税務的な側面を十分に理解し、適切な準備と手続きを行うことが重要です。専門家に相談することで、より安心して売却を進めることができるでしょう。

売却後の生活設計と資金計画

不動産を売却した後の生活設計と資金計画は、安心した老後を送るために非常に重要です。以下のポイントを参考に、計画を立ててみましょう。

まず、売却後の住まいの選択肢を検討することが大切です。賃貸住宅への住み替え、新たな住宅の購入、または高齢者向け施設への入居など、さまざまな選択肢があります。各選択肢のメリットとデメリットを比較し、自身のライフスタイルや健康状態、将来の希望に合わせて最適な住まいを選びましょう。

次に、売却によって得た資金の使途を明確にし、老後の生活費や医療費、介護費用などを考慮した資金計画を立てることが重要です。売却益が一時的に大きな金額となる場合でも、計画的に使用しないと将来的に資金が不足する可能性があります。特に、医療費や介護費用は予測が難しいため、余裕を持った資金計画が求められます。

また、新たな住まいを選定する際には、生活環境や利便性、医療機関へのアクセスなどを重視することが大切です。高齢になると、日常生活の利便性や医療機関への近さが生活の質に大きく影響します。以下に、住まい選びの際に考慮すべき主なポイントを表にまとめました。

項目	内容
生活環境	買い物施設や公共交通機関の利用しやすさ
医療機関へのアクセス	近隣に病院やクリニックがあるか
バリアフリー	住居内外の段差や手すりの有無

さらに、売却後の資金を活用する方法として、「リバースモーゲージ」や「リースバック」といった制度も検討できます。リバースモーゲージは、自宅を担保に資金を借り入れ、亡くなった後に自宅を売却して返済する仕組みです。一方、リースバックは、自宅を売却した後も賃貸契約を結び、引き続き住み続けることができる制度です。これらの制度を利用することで、住み慣れた自宅に住み続けながら資金を得ることが可能となります。ただし、各制度には条件やリスクも伴うため、詳細をよく理解し、専門家に相談することをおすすめします。

最後に、家族との十分な話し合いも欠かせません。売却後の生活設計や資金計画について家族と共有し、意見を交換することで、より安心した老後生活を送ることができるでしょう。

信頼できる不動産会社の選び方

不動産を売却する際、信頼できる不動産会社を選ぶことは成功への鍵となります。特に68歳の方にとって、安心して取引を進めるためのポイントを以下にご紹介します。

まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額や対応を比較検討することが重要です。これにより、各社の査定額の根拠や対応の丁寧さを確認できます。査定額が高すぎる場合や低すぎる場合は、その理由をしっかりと尋ね、納得のいく説明を受けることが大切です。

次に、不動産会社の実績や評判、過去の取引事例を調査し、信頼性を確認しましょう。地域に精通しているか、売却実績が豊富かなどをチェックすることで、安心して任せられる会社を見つけることができます。

また、契約内容や手数料、売却活動の方針について、納得いくまで説明を受けることも欠かせません。特に、媒介契約の種類や広告活動の内容、手数料の詳細などを明確にしておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

以下に、不動産会社選びのポイントを表にまとめました。

ポイント	内容	注意点
複数社の査定比較	複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や対応を比較する。	査定額の根拠を確認し、極端に高いまたは低い場合は理由を尋ねる。
実績と評判の確認	不動産会社の過去の取引実績や評判を調査する。	地域に精通しているか、売却実績が豊富かをチェックする。
契約内容の理解	契約内容や手数料、売却活動の方針について説明を受ける。	媒介契約の種類や広告活動の内容、手数料の詳細を明確にする。

これらのポイントを押さえることで、信頼できる不動産会社を選び、安心して売却活動を進めることができるでしょう。

まとめ

不動産の売却は、人生の大きな選択のひとつです。特に68歳という年齢では、家族の意見を大切にし、今後の暮らしや資金計画を慎重に立てることが重要です。法的・税務的な注意点や保険料への影響など、高齢ならではの課題も多いため、早めの準備がご自身を守ります。信頼できる不動産会社選びも後悔しない売却には欠かせません。正しい知識と適切な判断で、安心できる新たな生活をスタートしましょう。